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模式一
總價投報率（毛投報）
市場上最常聽到的版本。看這間房子「本身」的收租效率，適合快速比較不同物件、對照區域行情。
年租金 ÷ 房屋總價 × 100%
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模式二
自有資金投報率（含貸款成本）
把貸款攤進來算。分母是你實際掏出的自備款，加上整段貸款期要付掉的總利息——看的是「你的錢」的效率。
年租金 ÷（自備款＋總利息）× 100%
輸入條件
拉滑桿或直接輸入數字，右邊即時算給你看。
1,200萬
25,000元
貸 款 條 件
模式一只看總價，不用填貸款條件。切到「模式二」這區才會參與計算。
70%
2.20%
30年
總價投報率（毛投報）
2.50%
30 萬 ÷ 1,200 萬 × 100%
試算明細
兩種模式，什麼時候看哪個？
模式一總價投報率
- 分母是什麼
- 房屋總價——不管你貸幾成，都用整間房子的價格算。
- 它在回答的問題
- 「這間房子本身，收租效率好不好？」
- 什麼時候用
- 比較 A 物件和 B 物件、對照同商圈的行情水準。因為大家分母一致，比得出高下。
- 盲點
- 它跟你實際拿出多少錢無關——貸款條件再好，這個數字一動也不動。
模式二自有資金投報率
- 分母是什麼
- 自備款＋整段貸款期的總利息——你這筆投資「真正付出去」的錢。
- 它在回答的問題
- 「我掏出來的每一塊錢，一年幫我賺回多少租金？」
- 什麼時候用
- 已經鎖定物件、在評估「用貸款買來收租」到底划不划算的時候。
- 盲點
- 數字通常比模式一漂亮，那是槓桿的效果，不是房子變好了。利率一調，總利息就變，這個分母不是死的。
小蟲真話｜看投報率之前，先懂三件事
- 這兩個數字都是「毛」的。房屋稅、地價稅、管理費、修繕、空置期、租賃所得稅，通通還沒扣。實際落袋的淨投報，通常會再低一截——聽到漂亮數字，先問「扣完之後剩多少」。
- 模式二比較漂亮，是槓桿撐出來的。貸款放大報酬，也同步放大風險。升息一碼，總利息重算一次、月付金跟著漲；租金收不滿的月份，房貸不會跟著休息。
- 投報率高，不代表是好物件。有些產品投報率漂亮，是因為總價低、轉手性差。收租十年，最後賣不掉或賠售，前面賺的租金一次吐回去。地段與流通性，永遠排在投報率前面。