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模式一
總價投報率
市場上最常聽到的版本。看這間房子「本身」的收租效率，適合快速比較不同物件、對照區域行情。
（年租金 − 管理成本）÷ 房屋總價 × 100%
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模式二
自有資金投報率（含貸款成本）
把貸款攤進來算。分母是你實際掏出的自備款，加上整段貸款期要付掉的總利息——看的是「你的錢」的效率。
（年租金 − 管理成本）÷（自備款＋總利息）× 100%
輸入條件
直接輸入數字，右邊即時計算。
萬
元／月
管理費、第四台、網路費及其他維護支出
元／月
貸款條件
模式一只看總價，不用填貸款條件。切到「模式二」這區才會參與計算。
%
%
年
總價投報率（已扣管理成本）
2.30%
試算明細
租給公司行號？先分清楚「帳面」和「實拿」
承租方是公司、行號或機關時，付租金前依規定要預扣 10% 所得稅，再代扣 2.11% 二代健保補充保費—— 房東實際入袋的只有約 87.89%。談租金時沒先講清楚是「帳面價」還是「實拿價」，簽約後才發現每月少一截，是很常見的糾紛來源。 以下用你上面填的月租金即時換算：
目前月租金未達 2 萬元起扣門檻，公司承租通常免預扣——以下數字供月租提高後參考。
情境一｜帳面月租就開這個數字
情境二｜想「實拿」這個數字
門檻提醒：個人房客承租不涉及預扣；公司行號承租時，月租金約 2 萬元以下通常免扣 （所得稅以單次扣繳稅額 2,000 元為免扣門檻、二代健保以單次給付達 2 萬元起扣），實際依當年度稅務與健保規定為準。
兩種模式，什麼時候看哪個？
模式一總價投報率
- 分母是什麼
- 房屋總價——不管你貸幾成，都用整間房子的價格算。
- 它在回答的問題
- 「這間房子本身，收租效率好不好？」
- 什麼時候用
- 比較 A 物件和 B 物件、對照同商圈的行情水準。因為大家分母一致，比得出高下。
- 盲點
- 它跟你實際拿出多少錢無關——貸款條件再好，這個數字一動也不動。
模式二自有資金投報率
- 分母是什麼
- 自備款＋整段貸款期的總利息——你這筆投資「真正付出去」的錢。
- 它在回答的問題
- 「我掏出來的每一塊錢，一年幫我賺回多少租金？」
- 什麼時候用
- 已經鎖定物件、在評估「用貸款買來收租」到底划不划算的時候。
- 盲點
- 數字通常比模式一漂亮，那是槓桿的效果，不是房子變好了。利率一調，總利息就變，這個分母不是死的。
小蟲真話｜看投報率之前，先懂三件事
- 這裡只扣了管理成本，還不是淨投報。房屋稅、地價稅、修繕準備、空置期、租賃所得稅，通通還沒扣。實際落袋的淨投報，通常會再低一截——聽到漂亮數字，先問「扣完之後剩多少」。
- 模式二比較漂亮，是槓桿撐出來的。貸款放大報酬，也同步放大風險。升息一碼，總利息重算一次、月付金跟著漲；租金收不滿的月份，房貸不會跟著休息。
- 投報率高，不代表是好物件。有些產品投報率漂亮，是因為總價低、轉手性差。收租十年，最後賣不掉或賠售，前面賺的租金一次吐回去。地段與流通性，永遠排在投報率前面。
想把這些數字，套在你看中的那間房子上？
試算是起點，不是答案。地段、價格帶、生活圈、轉手性，找小蟲坐下來，一項一項攤開算給你看。
加 LINE 找小蟲聊聊LINE ID：@580utjfo｜手機 0923-531-393